상가주택은 상가와 주택이 함께 있는 건물로, 상업적 용도와 거주 용도를 동시에 충족합니다. 이러한 특성 때문에 상가주택을 취득하거나 양도할 때는 특별한 세금 규정이 적용됩니다.
오늘은 상가주택 취득 시 취득세, 양도 시 양도소득세에 대해 자세히 알아보겠습니다.
목차
상가주택 취득세
1. 취득가액 안분
상가주택을 취득할 때는 상가와 주택 부분의 취득가액을 나누어 계산해야 합니다. 이때 정부가 고시하는 공시가격 비율을 참고하여 안분하면됩니다.
상가건물 시가표준액과 상가토지분 공시지가, 개별주택가격은 아래의 방법으로 확인이 가능합니다.
- 상가건물 시가표준액: 위택스 [지방세정보]에서 조회 가능 바로가기👉
- 상가토지분 공시지가: 부동산공시가격알리미에서 확인 가능 바로가기👉
- 주택 및 주택부수토지의 개별주택가격: 부동산공시가격알리미에서 확인 가능 바로가기👉
50억 원짜리 상가주택을 보유하고 있을 경우
상가건물 시가표준액이 10억,
상가토지분 공시지가가 10억,
주택과 주택부수토지의 개별주택가격이 30억이라면,
취득가액은 다음과 같이 계산되어집니다.
- 상가분: 50억 × 20억 / (20억 + 30억) = 20억 원
- 주택분: 50억 × 30억 / (20억 + 30억) = 30억 원
2. 취득세율
- 상가분: 4% 적용
- 주택분: 1주택자의 경우 1~3%, 다주택자는 8~12%의 중과세율 적용
✅ 부동산 양도소득세율 양도소득세율표 (주택, 다주택자, 토지)
상가주택 양도소득세
1. 양도가 12억 이하인 경우
주택연면적이 상가연면적보다 크면 모두 주택으로 간주, 작으면 주택과 상가를 분리 계산합니다.
2. 양도가 12억 초과인 경우
면적에 관계없이 상가와 주택을 분리 계산합니다.
사례를 통한 상가주택 양도세
사례1.
예를들어 3층 상가주택을 소유한 A씨가
주택 연면적 120평, 상가 연면적 80평, 부속된 토지 600평인
상가주택을 15억 원에 양도했습니다.
양도가액이 12억 이하이며 주택 면적이 상가 면적보다 크므로,
전체를 주택으로 보고 1주택 비과세 혜택을 받게 됩니다.
따라서 양도소득세는 발생하지 않습니다.
사례2.
다른 예로, 주택 연면적 60평, 상가 연면적 90평,
부속된 토지 500평인 상가주택을 15억 원에 양도한 경우입니다.
이 경우, 주택 면적이 상가 면적보다 작기 때문에
주택과 상가를 각각 나누어 계산합니다.
주택은 1주택 비과세 혜택을 받지만,
상가와 그 부속토지 333평(=500평 × 90평 / 150평)에 대해서는
양도소득세를 납부해야 합니다.
상가주택 양도 시 부가가치세
매도인이 일반과세자인 경우 상가 건물 부분에 대해 10%의 부가세를 납부해야 하며, 간이과세자인 경우 업종별 부가가치율 40%에 대한 10%를 부가세로 납부합니다.
매수인이 일반과세자라면 환급이 가능하지만 비사업자, 면세사업자, 간이과세자인 경우 환급을 받을 수 없습니다.
계약서에 부가가치세가 별도로 지급된다는 명시적 조항이 없으면 분쟁이 발생할 수 있으므로, "매매와 관련하여 향후 부가가치세가 부과될 경우 매수인이 부담한다"와 같은 특약을 기재하는 것이 좋습니다.
상가 매매 시 포괄적 양수도 방식으로 진행하면 부가가치세를 납부할 필요가 없기 때문에, 일반적으로 이 방식을 많이 채택합니다.