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입주권
입주권이란 재개발, 재건축 사업을 진행시 조합의 조합원들에게 주는 권리입니다. 보통 재개발, 재건축이 예정된 지역의 기존 주택을 매수하여 보유하고 있다가 사업이 시행되면 입주권을 얻게됩니다.
이때는 청약통장이 필요없으며 추가분담금 등의 비용 부담이 발생됩니다. 단, 사업 지연 또는 일반 분양분에 대해 미분양이 발생하게 되면 부담금이 발생할 수 있습니다.
기존 주택이 입주권으로 변경되는 시점은 관리처분계획인가일이며, 입주권이 멸실 입주권으로 변경되는 시점은 건축물대장 멸실 또는 조합의 멸실 신고, 단전/단수 등이 될 수 있습니다.
분양권
분양권은 아파트 착공시 청약접수를 통해 당첨되는 경우 받게되는 것을 분양권이라고 합니다. 분양권을 얻기 위해서는 일반적으로 청약통장이 필요하며 조건에 따라 청약을 넣어 당첨되어야 분양권을 받을 수 있게됩니다.
분양권을 받게 되면 분양금액의 10~20%를 계약금으로 납입하여야 분양권을 갖을 수 있게됩니다.
분양권과 입주권 세금 비교
분양권
분양권 상태에서는 세금 부과대상이 아닙니다.
분양권은 입주시에 등기가 완료되면 취득세가 부과됩니다.
이때, 취득세는 보유하고 있는 주택수에 따라 취득세율이 달라지게됩니다.
재산세와 종합부동산세는 잔금이 완료된 후에 부과됩니다.
분양권 양도세는 1년 미만 보유한 경우 차익의 70%, 1년이상 보유한 경우 60%의 세율이 적용됩니다.
입주권
조합원 입주권은 2020.1.1 이후 사업시행 인가를 받은 경우 1가구 1주택에 해당됩니다. 재개발 사업의 원조합원으로 전용면적 60㎡ 이하는 취득세를 75% 감면, 60㎡ 조과는 취득세 50%를 감면 받을 수 있습니다.
1가구 2주택으로 다른 주택을 매도하는 경우 입주권은 멸실여부에 상관없이 주택수에 포함됩니다.
멸실상태에서 취득하고 관리처분계획인가일내에 매도하게 되면 1세대 1주택 비과세를 적용받습니다.
입주권 외에 다른 주택을 매수하는 경우 입주권의 취득 시점과 멸실 시점에 따라 주택수 포함 여부가 달라집니다. 2020.8.12 기준으로 이전 취득+ 멸실완료가 되었다면 입주권은 주택수에 포함되지 않으나 취득이나 멸실이 그 이후라면 입주권은 주택수에 포함됩니다.
이것은 취득세율에 영향을 미치기 때문에 반드시 확인하여야 될 사항입니다.
주택재건축, 재개발사업으로 철거예정인 주택은 세대원이 퇴거 이주하여서 단전 단수 등 폐쇄조치가 이루어진 상태라면 재산세 과세대상이 되지 않습니다.
단, 건물은 없어도 해당 면적만큼의 땅은 본인 소유이기 때문에 재산세는 부과됩니다.
멸실 주택을 소유하고 있어도 신규로 취득하게 되는 주택은 1가구 2주택 소유자가 됩니다.
멸실기간동안 임시 주택에 거주하기 위하여 취득한 주택은 재산세 중복 과세 문제를 막기 위하여 취득세 특례를 마련하고 있습니다.
이때 재건축 재개발 사업으로 인해 거주목적으로 취득한 주택의 비과세는사업시행인가일 현재 1주택자에 한해 적용됩니다. 대체주택은 사업시행인가일 이후에 취득하여야 합니다.
대체주택은 재개발 재건축 주택이 완성되기 전~ 완성 후 2년 이내에 양도하여야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.