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1가구2주택이란, “거주자(배우자 및 만 19세 미만 자녀 등 생계를 함께하는 부양가족 포함) 기준으로 한 가구”가 주택 두 채를 소유하고 있는 상태를 말합니다.
조정대상지역(이하 ‘조정지역’)이란, 부동산 가격 급등 등 투기 우려가 있는 지역에 대해 정부가 지정·고시하는 지역입니다. 조정지역 내 주택을 매매·소유할 때는 세금, 대출, 청약 등의 규제가 비(非)조정지역보다 더 까다롭게 적용됩니다.
한국의 양도소득세 제도상, 일반적으로 1가구 1주택을 2년 이상 보유(조정지역의 경우 실제 2년 이상 거주 요건 추가 적용 가능)하면 양도소득세가 비과세됩니다.
그러나 1가구가 2주택 이상을 보유하면, 그중 어떤 주택을 양도하더라도 원칙적으로 중과세 대상이 되거나 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 다만, 일시적으로 2주택이 되는 ‘일시적 2주택 특례’나 상속·혼인·동거봉양 등 예외 규정에 해당하면 일정 요건 하에 비과세가 적용될 수 있습니다.
조정지역 1가구2주택 양도세 비과세의 대표적인 예외 요건
일시적 1가구2주택 특례
기존에 살던 집을 처분하고 새 집으로 이사하는 과정에서 일정 기간 동안 일시적으로 주택이 2채가 되는 경우, 일정 요건을 갖추면 기존 주택을 양도할 때 ‘1가구 1주택 비과세’를 적용받을 수 있습니다.
- 신규 주택 취득 후 일정 기간 내 기존 주택 양도
- 조정지역에서 새로 주택을 취득한 경우, 일반적으로 2년 이내에 기존 주택을 양도해야 ‘일시적 2주택 비과세’ 혜택을 받을 수 있습니다. (과거에는 1년 등 여러 차례 변경이 있었으므로, 취득 시점의 적용 법령을 반드시 확인해야 합니다.)
- 비조정지역의 경우에는 3년 이내 등 더 완화된 규정이 적용되는 경우가 많습니다. 그러나 조정지역은 규제가 상대적으로 까다롭습니다.
- 2년 실거주 요건(조정지역)
- 조정지역 주택을 1가구1주택으로 비과세받으려면, “보유기간 2년 이상 + 실거주 2년” 요건을 충족해야 하는 경우가 많습니다.
- 다만 일시적 2주택 특례의 적용 시점, 주택별 취득 시기 등에 따라 예외가 발생할 수 있으므로 유의해야 합니다.
- 새로운 주택으로의 실질적 이전(이사)
- 단순히 기존 주택과 신규 주택을 동시에 보유하면서 주소지만 옮긴다고 해서 자동으로 특례가 적용되는 것은 아닙니다.
- 실제 거주 이전 의사가 확인되어야 하며, 대체로 새 주택으로 주민등록 이전 및 실제 거주가 이루어져야 합니다.
상속, 혼인, 동거봉양 등 특례
다음과 같은 사유로 인해 일시적으로 2주택 상태가 된 경우도 일정 요건을 갖추면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 상속주택
- 상속으로 인해 2주택이 된 경우, 상속 주택은 과세 대상 주택 수에서 제외하거나 비과세 요건을 달리 보는 특례 규정이 있습니다.
- 상속지분이 일부인 경우나 여러 명이 공동상속을 받은 경우 등 상황별로 적용 기준이 달라질 수 있습니다.
- 혼인(결혼)
- 배우자 각각이 본인 명의의 집을 소유하고 있다가 혼인으로 인해 2주택이 되면, 혼인일로부터 일정 기간(보통 5년 이내)에 한 채를 처분하면 비과세를 적용해주는 특례가 있습니다.
- 단, 처분 시점, 실제 거주 여부, 조정지역 여부에 따라 세부 요건이 달라질 수 있습니다.
- 동거봉양(봉양 합가)
- 직계존속이나 직계비속 등 부양을 목적으로 합가를 하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정 조건을 충족하면 비과세를 적용받을 수 있습니다.
조정지역 다주택 중과 vs. 비과세 구분
1가구2주택 상태에서 주택을 양도할 경우, 일반적으로는 다주택자로 간주되어 중과세가 적용됩니다. 조정지역은 추가로 중과세율이 더 높게 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 다만, 위에서 언급한 일시적 2주택 특례, 상속·혼인·동거봉양 특례 등을 충족하면 그 주택을 양도할 때 1주택자로 보아 비과세 또는 일반세율을 적용받을 수 있습니다.